物业在哪些问题上打官司必输？

在物业管理服务过程中，当出现一些违反法律法规、合同约定等情况时，物业在打官司时往往处于不利地位，以下几种常见问题，物业大概率会输掉官司。

一、物业服务未达标却收取全额费用

物业服务合同是物业与业主之间权利和义务的重要依据，合同中通常会明确规定物业应提供的服务内容和标准，如小区的环境卫生、安全保障、设施维护等，如果物业未能按照合同约定提供相应的服务，例如小区垃圾长期不清理，导致蚊虫滋生、异味弥漫；安保措施形同虚设，外来人员随意进出小区，甚至发生多起盗窃事件；小区内的公共设施如电梯、路灯等损坏后长时间得不到维修，影响业主的正常生活等，而物业却依然按照合同约定收取全额的物业服务费用，业主以此为由拒绝缴纳物业费并提起诉讼，物业在这种情况下很难胜诉，因为根据《民法典》中关于合同履行的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，物业未达服务标准却全额收费，显然违反了合同约定，应承担相应责任。

二、擅自利用公共区域经营且收益未公示或分配

小区的公共区域，如楼顶、电梯间、停车场等，其所有权归全体业主共有，物业未经业主大会同意，擅自利用这些公共区域进行经营活动，如在楼顶设置广告牌、在电梯间张贴广告、将公共停车位出租等，并将经营所得据为己有，或者虽有收益但未按照规定进行公示和分配，根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，如果业主发现此类情况并通过法律途径维权，要求物业返还公共区域经营收益，物业必然会输掉官司，因为物业的这种行为侵犯了业主对公共区域的共有权和收益权，违反了法律规定。

三、违规停水停电催缴物业费

部分物业在业主未按时缴纳物业费时，会采取停水停电的方式来催缴，这种做法是严重违法的，根据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，水电等供应合同的双方当事人是业主和供水、供电等单位，物业并非合同主体，无权擅自中断供应，如果业主因物业违规停水停电而遭受损失，如家中电器因突然停电损坏、因停水导致生活不便等，业主有权向法院起诉要求物业赔偿损失，恢复水电供应，在这种官司中，物业由于其行为违反了法律的明确禁止性规定，必输无疑。

四、侵占业主专项维修资金

专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主共有，物业应当按照规定管理和使用这笔资金，不得侵占、挪用，但有些物业为了谋取私利，会将专项维修资金挪作他用，或者在使用维修资金时未按照规定的程序进行，如未经过业主大会同意、未进行公开招标等，一旦业主发现物业存在侵占专项维修资金的行为，向法院提起诉讼，要求物业返还资金并承担相应的法律责任，物业在法律面前将难以逃脱败诉的结果，因为侵占专项维修资金不仅违反了相关行政法规的规定，也侵犯了业主的财产权益。

物业在提供服务的过程中，必须严格遵守法律法规和物业服务合同的约定，切实履行自己的职责和义务，否则在与业主的法律纠纷中很可能面临败诉的风险。